外墙算建筑面积戳中“公摊痛点” “取消公摊”是大势所趋

3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。

一石激起千层浪，“公摊面积3月1日起增加”、“外墙也算建筑面积”等观点近日时常见诸网端，戳中了广大购房者的“公摊痛点”，真相究竟如何？

新旧建筑面积计算规范确有区别

早在去年8月，国家住建部就曾发布国家标准《民用建筑通用规范》的公告（下称“新规范”），编号为GB55031-2022。住建部称，该规范自2023年3月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行，现行工程建设标准中有关规定与新规范不一致的，以新规范的规定为准。与此同时，《民用建筑设计统一标准》等旧规中与新规范不符的强制性条文相应废止。

那么新规范与旧规最大的区别究竟是什么？首先来看引起巨大关注的3.1.1条，其中称：“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

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部分人士分析此条款时称，以前外墙水平投影面积不被算入建筑面积，以后则将算入，因而会大大增加公摊面积。

第一财经查阅住建部网站，找到2013年12月住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》的公告，在新规范出台之前，这就是国家标准的房屋建筑面积测算规范，其中称：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为维护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

此外，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》还明确指出，一些项目不应计算建筑面积，包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等。

通过对比可以看出，旧规范并非完全不计算外墙水平投影面积，但计算的仅是外墙结构外围水平面积之和，包括保温层，且不把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙算入。

而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入。根据住建部网站的名词解释，围护结构指围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。这意味着外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算入建筑面积。

除了近日开始正式实施的《民用建筑通用规范》，去年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》公开征求意见，这份标准对2013年版本的《建筑工程建筑面积计算规范》进行了修订，其中对于建筑面积计算的表述与最新的《民用建筑通用规范》保持了一致，即“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。